<<マンションを事務所利用する際の注意点>>大阪市西区の賃貸・売買ならアール・エステート繁栄株式会社

これから起業をしようとしている方で今住んでいる自宅マンションを事業所として使いたい場合があると思います。

とくにSOHO系の方に多いのが「自宅で仕事をしているから、そのまま事務所にしちゃえ」というケースですが、実はその行為は管理会社および大家と契約やお金を巡って問題になることがあります。

結論から述べると、『貸借している自宅マンションで勝手に事務所利用しないようにしましょう』ということになるのですが、いくつか注意点を守ってきちんと手順を踏めばマンションでも事務所利用できる場合があります。

そこで今回はマンションを事務所利用するときの注意点を中心に、どうすれば自宅を事務所として使うことができるのか？どういった場合にできないのか？新たに事務所利用が可能な物件を借りるには？などでお伝えしていきます。

 

 

自宅兼事務所利用するときの注意点

 

自宅で仕事をしている方からすれば「仕事場も兼ねている自宅を事務所利用して何が問題なのか？」と思うかもしれませんが、貴方にあまり問題がなくても、物件を事務所利用される管理会社や大家に迷惑がかかります。

その結果、最悪の場合「契約違反で退去」という話も出てくることがあるので、まずは何が問題なのか知っていきましょう。

 

居住用物件と事務所可物件

居住用物件と事務所用物件では課税の多さや有無が異なります。まず固定資産税に関して、同じ物件でも居住用と事務所用だと税率が大きく異なります。

具体的には居住用と事務所用では『敷地面積』の考え方が違い、例えば廊下などの共有スペースは居住用物件では敷地面積に含まれませんが、事務所利用では敷地面積に含まれます。

固定資産税は敷地面積の広さ等に起因するので、事務所利用の方が固定資産税は高くなります。

 

 

これは防犯の観点や居住用として賃借している住人への配慮で、不特定多数の人が来訪するような事業の場合、一定のリスクや住民とのトラブルが予測されますから、それを踏まえた上で事務処理用や事業の開始を拒否されます。

よって、事務所利用可能な物件で事業を立ち上げたければ「人の出入りがあまりない業種（例えば、税理士・行政書士・デザイナー・ライターなど）」で、かつ「看板や表札を掲げない」などの条件つきで、管理会社や大家が許可すれば事業所して利用することができます。

 

管理組合との問題

マンションでは管理組合という住民組織が居住規約を定めているケースがあります。

その居住規約で事務所利用や店舗としての利用を禁止している場合があり、たとえ管理会社の方からOKをもらっていても、住人による管理組合の規約によって事務所利用を拒否されていればNGということがあります。

対応策としては、先に説明したように「居住用」ではなく「事務所用」のマンションにするか、管理組合と折り合いをつけるかの2択です。

管理組合と折り合いをつける場合は、「不特定多数の来客がない業種であること」「看板を表示しない」「住人に迷惑をかけない」「特定の顧客以外をマンションに入れない」などの条件をつけて交渉する必要があります。

管理組合による可否の判断は管理会社や大家と同じく彼らの一存で決定されますが、それでも管理規約を覆せるケースは稀だということを覚えておきましょう。

例えば、行政書士の方でマンションを事務所利用する際に管理組合と交渉して容認されたときは、「特定の顧客以外の出入りを一切禁止して」「表札や看板を掲げない」ことを条件に許容されたケースがあります。

ちなみに、勝手に契約形態を変更したときのように、管理規約を破っても違反に問われます。

契約違反や規約違反は退去させられるという話もあるようですが、実際はいきなり退去させられるというよりも注意・勧告が先にあってそれでも応じない場合は最悪 強制退去を命じる法的手続きをするようです。

だからといって規約を破っていいわけではありません。

 

管理組合も住人がより良い生活を営むために努力していますから、そこに一定の理解を示し自分の都合だけはなく住民に迷惑がかからないように最大限努力することや、事務所利用していることが周囲に判らないようにするなどの妥協を示す必要があります。

 

 

新たにマンションを賃貸して事務所利用する場合

 

先ほどから何度か述べていますが、新たにマンションを賃貸してそこで事業を始めたい場合は、必ず「事務所用物件」を「事務所契約」するようにしましょう。

とはいえ、居住用のマンションを兼ねている場合は業種によっては断られるケースもあるので、理想論で言えばきちんと事業用ビルにオフィスを借りることが望ましいでしょう。

もちろん初期費用や内装工事費を節約するためにマンションを賃貸して事業を始めたい気持ちはわかりますが、すべての決定権は管理会社や大家にあります。

例え事業用登記の物件でも居住契約の住人がいる場合は100％事業用として借りることができないかもしれないので注意が必要です。

また、「居住契約」と偽って「事業所利用」を開始するようなことは絶対にやめましょう。

とくに分譲タイプのマンションの場合は、管理会社との間の契約違反に問われるだけでなく管理組合の管理規約にも違反することになり兼ねません。

 

マンションを事務所利用したいなら

 

マンションを事務所利用したい場合、どのようなことに留意すればいいかお分かりいただけたでしょうか？

要点をまとめておくと、

■ 居住している・していないに係らず、事業開始前は必ず管理会社や大家に確認する

■ 家賃の割増払いなどで折り合いをつける方法が好ましい（黙認はありがたいが後に面倒になることも想定される）

■ 管理組合がいる場合は、そちらとも折り合いをつける

■いっそのこと「居住用物件」ではなく「事務所可物件」に移住する

 
という所を覚えておいて欲しいと思います。

再三お伝えしていますが、賃借・購入済に係らず勝手に自宅マンションを事務所として利用するのは契約違反に当たりますから止めましょう。面倒でも一度確認を取っておくことが必要です。